Certains droits n’appartiennent qu’aux propriétaires

Dans un arrêt récent1, la Cour d’appel du Québec a interprété une des nouvelles dispositions du Code civil du Québec en matière d’hypothèque légale, soit celle permettant aux propriétaires d’un bien grevé d’une hypothèque légale de substituer à cette hypothèque une autre sûreté suffisante pour garantir le paiement de la créance.  La Cour d’appel a écarté un certain courant jurisprudentiel, notamment celui découlant de l’affaire Construction Proco inc. c. St-Germain Métal inc.2 et 2751313 Canada inc. c. Normec Construction inc.3, lequel semble suggérer que le terme « propriétaire » utilisé par le législateur à l’article 2731 CcQ pourrait ne pas recevoir une signification aussi restrictive qu’on lui attribue habituellement et pourrait même inclure un entrepreneur général.

Les faits

Dans cette affaire, le ministère de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation a accordé à Groupe Aecon Québec ltée (« Aecon ») un contrat afin de réaliser un complexe vétérinaire.  Aecon avait confié à Coffrage Alliance ltée (« Coffrage ») les travaux de coffrage et de bétonnage aux termes d’un contrat d’une valeur de 1 783 425,00 $.  En cours de contrat, Coffrage a estimé avoir subi un préjudice découlant des retards dans l’exécution du projet et, de ce fait, a publié contre l’immeuble un avis d’hypothèque légale et a entrepris contre le propriétaire, un recours hypothécaire.  Dans le cadre de ces procédures, Aecon a notamment requis l’autorisation de la Cour afin de substituer une sûreté de remplacement à l’hypothèque légale enregistrée par Coffrage.

La Cour d’appel a réitéré que, en vertu de l’article 2731 CcQ, seul le propriétaire d’un immeuble peut demander une pareille substitution.  Tel que nous l’avons indiqué ci-haut, le Cour d’appel a distingué un certain courant jurisprudentiel, lequel permettrait à un entrepreneur général de demander une telle substitution.  Après analyse, la Cour d’appel souligne que ces décisions permettaient à un entrepreneur général, ayant déjà possédé la qualité de propriétaire, de demander une substitution de garantie. Or, dans les circonstances de ce dossier, Aecon n’avait jamais eu cette qualité. La Cour d’appel s’abstient donc de commenter davantage ce courant jurisprudentiel qui pourra éventuellement faire l’objet d’une analyse plus approfondie. 

Toutefois, la Cour d’appel reconnaît que, dans certaines circonstances, un non-propriétaire peut requérir une ordonnance de sauvegarde visant essentiellement à substituer une sûreté suffisante à une hypothèque légale de la construction. 

Toutefois, selon la Cour d’appel du Québec, il faut démontrer des circonstances exceptionnelles pour justifier le recours à une pareille mesure. Selon la Cour d’appel, ces circonstances exceptionnelles relèveraient bien plus d’un déni de justice flagrant ou l’inexistence de tout autre moyen pour la préservation de ces droits que la simple démonstration que l’entrepreneur détient un intérêt financier important permettant l’émission d’une ordonnance similaire. 

La Cour d’appel rappelle que le législateur a établi un régime permettant à un sous-traitant d’enregistrer une hypothèque légale. Bien que l’enregistrement d’une telle hypothèque puisse certes constituer un embarras pour des tiers, on ne saurait permettre à ceux-ci d’éviter ce régime sans qu’il soit démontré des circonstances très particulières.

En l’espèce, la Cour d’appel a renversé la décision rendue par la Cour supérieure permettant à Aecon de remplacer l’hypothèque légale grevant l’immeuble par un cautionnement à être fourni par la compagnie d’assurance Travelers du Canada puisque Aecon n’avait pas fait la preuve de telles circonstances exceptionnelles.

1. Coffrage Alliance ltée c. Groupe Aecon Québec ltée, 2014 QCCA 1254 (CanLII)

2. [FFFI] R.L. 532 (C.S.)

3. 2010 QCCQ 4865 (CanLII)

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