Est-il possible d’inscrire une hypothèque légale de la construction sur un bien appartenant à l’État ?

Une chronique du cabinet Dufresne Hébert Comeau – Vous en conviendrez, l’hypothèque légale de la construction est un outil des plus utiles pour les entrepreneurs qui n’arrivent pas à se faire payer. Certains intervenants de la construction pensent qu’une hypothèque légale de la construction peut être inscrite à l’égard de tous les immeubles qui ont fait l’objet de travaux. Or, ce n’est pas le cas.

En effet, pour les intervenants qui œuvrent sur des projets publics ou parapublics, il est important de connaître la règle générale qui  veut que les biens appartenant à l’ « État » soient « hors commerce ». De plus, la Loi prévoit qu’il est interdit de s’approprier les biens des « personnes morales de droit public » et qui sont affectés à l’utilité publique.  Cela entraîne comme conséquence que ces biens ne peuvent être hypothéqués sauf avec l’accord du ministre concerné (et nous conviendrons que le ministre ne donnera pas son accord…).

En 2013, dans l’affaire Innovtech (2013 QCCQ 2794), la Cour du Québec devait décider si une hypothèque légale de la construction pouvait être inscrite sur une école appartenant à la Commission scolaire Marguerite-Bourgeoys. Une commission scolaire étant une « personne morale de droit public », il pourrait sembler qu’une école ne pourrait être hypothéquée.

Or, comme vous l’avez remarqué, la règle s’applique lorsque les biens appartiennent à une « personne morale de droit public » mais ils doivent également être « affectés à l’utilité publique ». La Cour du Québec souligne que la jurisprudence majoritaire établit qu’une école appartenant à une commission scolaire n’est pas un bien affecté à l’utilité du public. En effet, selon le juge : « une école appartenant à une commission scolaire n’est pas affectée à l’utilité publique puisqu’elle ne présente pas un caractère d’usage général ».

Néanmoins, il est important de mentionner que la possibilité d’inscrire une hypothèque sur un immeuble appartenant à une « personne morale de droit public » dépend en premier lieu de la loi qui régit cette dernière. En effet, certaines lois peuvent prévoir expressément le droit  d’hypothéquer  les biens de la personne morale.

D’autres lois prévoient que la personne morale est un mandataire de l’État et que ses biens font partie du domaine de l’État. Cette dernière mention empêche ses biens d’être hypothéqués.  Ce n’est que lorsque la loi est silencieuse que les Tribunaux étudieront le critère d’utilité publique afin de déterminer s’il est possible d’inscrire une hypothèque sur l’immeuble. Il est donc important d’étudier la Loi d’abord avant de chercher à appliquer le critère d’utilité publique.

Ainsi, avant d’entreprendre des travaux sur un immeuble qui pourrait appartenir à l’État ou à une « personne morale de droit public », l’entrepreneur devrait vérifier s’il est possible d’inscrire une hypothèque légale de la construction en cas de défaut de paiement.  Il s’agit d’un risque supplémentaire à prendre en considération.

Cette chronique constitue une source d’information générale. Pour toute question plus précise sur le sujet ou pour faire part de vos commentaires, nous vous invitons à communiquer avec l’auteur de cette chronique : M^eJean-Benoit Hébert, par courriel à jbhebert@dufresnehebert.ca ou téléphone au 514 331-5010.