L’hypothèque légale de la construction : un droit à exercer de bonne foi

Le Code civil du Québec prévoit à son article 6 que toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. L’article 7 renchérit en édictant qu’aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. Il en vaut autant pour le droit à l’hypothèque légale que confère l’article 2724 aux personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble.

Ainsi, les tribunaux pourraient sanctionner l’avis d’hypothèque légale de la construction publié sans droit et/ou pour un montant excessif en dédommageant un propriétaire d’immeuble pour les démarches nécessitées par la publication d’une telle hypothèque légale. Voici la leçon tirée de l’arrêt de la Cour d’appel du Québec daté du 6 décembre 2013 dans l’affaire Delacretaz c. Triple AAA Architecture and Construction inc. 

Les faits

En mars 2005, Delacretaz et son épouse (ci-après les « demandeurs ») confient à l’entreprise Triple AAA Architecture and Construction inc. (ci-après « AAA »), une firme ontarienne établie dans la région d’Ottawa, le mandat de rénover leur cuisine. Les parties conviennent que le coût des travaux sera de 55 116,80 $. Quant à l’échelonnement des paiements, les demandeurs consentent à remettre immédiatement à AAA l’équivalent de 42 558,40 $, de remettre une somme de 10 046,72 $ à la livraison des armoires et de remettre une somme de 2 511,68 $ à la fin des travaux.

La bisbille se sème peu de temps après entre AAA et les demandeurs puisque ces derniers sont insatisfaits à la fois de la qualité des travaux et des matériaux utilisés et aussi de la progression des travaux que les demandeurs perçoivent comme étant excessivement lente.

La bisbille vire en chicane, laquelle donnera lieu au refus des demandeurs d’acquitter le deuxième versement de 10 046,72 $ après l’installation des armoires de cuisine et à l’abandon du chantier par AAA en septembre 2005 sans terminer les travaux convenus au contrat.

Les demandeurs mettent en demeure AAA de compléter les travaux et AAA rétorque que les travaux seront complétés seulement à condition de recevoir paiement de la somme de 47 075,07 $ en sus de la somme de 42 558,40 $ déjà payée par les demandeurs sur un contrat totalisant 55 116,80 $ à l’origine.

L’impasse s’installe chez les parties et AAA procède à grever l’immeuble des demandeurs d’une hypothèque légale pour un montant de 47 075,07 $ suivie quelques mois plus tard d’un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire. Les demandeurs s’adressent au tribunal afin de réclamer des dommages-intérêts à AAA ainsi que pour faire radier ses avis d’hypothèque légale et préavis d’exercice d’un recours hypothécaire.

Le jugement de première instance

Les parties saisissent la Cour supérieure afin qu’elle tranche leur chicane quant aux montants qui seraient dus ou pas et qu’elle se prononce sur la validité des inscriptions publiées par AAA. C’est sur ce dernier point que nous nous attardons.

Il s’est avéré qu’AAA ne possédait aucune licence d’entrepreneur émise par la Régie du bâtiment du Québec (« RBQ ») lors de l’exécution des travaux, un fait que les demandeurs ignoraient lors de la signature du contrat. Or, l’article 50 de la Loi sur le bâtiment édicte ce qui suit :

«Art. 50 – La personne qui n'est pas elle-même un entrepreneur qui a conclu un contrat pour l'exécution de travaux de construction avec un entrepreneur qui n'est pas titulaire de la licence appropriée peut en demander l'annulation.»

Le propriétaire d'un immeuble grevé d'une hypothèque légale, visée au paragraphe 2° de l'article 2724 du Code civil et inscrite à la réquisition d'un entrepreneur qui n'est pas titulaire de la licence appropriée, peut demander la radiation de l'inscription de cette hypothèque, de même que celle de toute autre inscription s'y rapportant qu'aurait pu requérir l'entrepreneur.

Une demande d'annulation ou de radiation ne peut être reçue s'il est établi que le demandeur savait que l'entrepreneur n'était pas titulaire de la licence appropriée.

Bien qu’AAA ait finalement obtenu sa licence RBQ après sa chicane avec les demandeurs, ce fait ne peut pas bonifier rétroactivement les avis d’hypothèque légale et préavis d’exercice en litige. Ceux-ci sont jugés invalides et la Cour en ordonne la radiation.

Malgré cela, la Cour n‘est pas convaincue de la mauvaise foi de AAA et elle se montre parcimonieuse envers les demandeurs quant à leur réclamation en dédommagement pour ces inscriptions invalides. Elle ne leur accorde rien sous ce chef.

L’arrêt de la Cour d’appel

Saisie de l’appel de la décision de la Cour supérieure sur plusieurs questions, la Cour d’appel fait échec à tous les moyens des demandeurs sauf leur réclamation pour être dédommagés des coûts reliés à la radiation des avis d’hypothèque légale et préavis d’exercice publiés sans droit.

La Cour d’appel critique sévèrement AAA d’avoir publié les inscriptions sans droit et de s’être obstinée à les conserver même lorsque les procédures en radiation démontraient qu’elles étaient clairement illégales. La Cour d’appel qualifie cette contestation par AAA de « téméraire ».

Qui plus est, outre l’invalidité des inscriptions, la Cour d’appel reproche à AAA d’avoir publié les inscriptions pour un montant « excessif, voire abusif », chose qu’AAA savait ou devait savoir. Pour ces motifs, la Cour d’appel condamne AAA à payer aux demandeurs la somme de 10 000 $ pour les dépenses reliées à la radiation des inscriptions d’AAA.

Vous pouvez adresser vos questions ou commentaires à Me Antonio Iacovelli par courriel à aiacovelli@millerthomson.com ou par téléphone au 514 871-5483.