L’hypothèque légale, une protection relative

Le Code civil du Québec fait bénéficier l’entrepreneur d’un droit unique pour assurer le paiement de ses factures pour des travaux de construction ou de rénovation lorsque son client, qu’il s’agisse du propriétaire de l’immeuble ou d’un autre entrepreneur, néglige de le payer ou n’est plus en mesure d’assumer ses obligations monétaires. Il s’agit de l’hypothèque légale dite de la construction [1]. Celle-ci donne à l’entrepreneur et aux autres personnes ayant participé à la construction [2] le droit de recevoir le produit de la vente de l’immeuble en paiement de leurs créances par préférence à tout autre créancier. Ils ont ainsi priorité sur les créanciers qui ont publié une hypothèque conventionnelle sur l’immeuble, par exemple aux fins de financement du projet ou dans le cadre de l’obtention par le propriétaire d’un autre prêt.

L’hypothèque légale, et la priorité qu’elle donne à ses bénéficiaires, sont par contre limitées à, et par, la « plus-value » que l’ensemble de leurs travaux ont apportée à l’immeuble [3]. La plus-value, c’est la valeur ajoutée à l’immeuble par les travaux. Les auteurs d’ouvrages juridiques et les tribunaux reconnaissent que cette plus-value ou valeur ajoutée, une « notion économique » [4], pourrait être différente du prix facturé pour l’ensemble des travaux [5]. Par contre, même si en théorie le coût des travaux n’équivaut pas nécessairement au montant de la plus-value, il existe une présomption à cet effet en l’absence de preuve contraire [6].

Le produit de la vente de l’immeuble sera donc versé en priorité aux détenteurs d’une hypothèque légale, jusqu’à concurrence d’un montant équivalant à la plus-value. Si le montant est insuffisant pour couvrir leurs créances, ils partageront le montant entre eux en proportion de la valeur de leurs créances respectives [7].

Cependant, cette mesure de protection délimitée par la plus-value, bien que non négligeable, est-elle absolue ? Un jugement récent de la Cour d’appel, dans l’affaire Verrières Val des arbres [8], nous oblige à désormais répondre par la négative. Le plus haut tribunal de la province était appelé à répondre à la question suivante : Qu’arrive-t-il lorsque l’immeuble est vendu à un prix inférieur à sa juste valeur marchande et que le produit de la vente n’est pas suffisant pour payer tous les créanciers qui bénéficient d’une hypothèque légale ou d’une hypothèque conventionnelle sur l’immeuble ?

Dans ce dossier, l’immeuble, suite à des problèmes financiers du propriétaire, avait été vendu en justice pour une somme d’environ 2,8 millions $. Il s’agissait là d’un prix substantiellement moindre que le total de la valeur du terrain et de la plus-value apportée par les travaux, correspondant, faute de preuve contraire, à la valeur des travaux d’environ 4,4 millions $. Selon les théories débattues devant le tribunal, les bénéficiaires d’une hypothèque légale pouvaient soit recevoir la totalité du produit de la vente, soit le partager avec les détenteurs d’une hypothèque conventionnelle selon une répartition 66/34.

Les bénéficiaires d’hypothèques légales invoquaient leur droit à la « plus-value absolue », une théorie qui semblait privilégiée par les auteurs depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994. Cette théorie leur donnait droit d’être payés en priorité sur le prix de vente jusqu’à concurrence de la plus-value totale. Par conséquent, si un immeuble est vendu à perte, par rapport à sa valeur marchande, et pour un montant moindre que le total des créances protégées par une hypothèque légale et moindre que la plus-value des travaux, les détenteurs d’une hypothèque légale seront les seuls à se partager le produit de la vente.

Par exemple, si l’immeuble d’une valeur de 1 million $, incluant une plus-value de 750 000 $, est vendu pour 700 000 $ (après déduction des frais) et que les créances des bénéficiaires d’hypothèques légales totalisent 725 000 $, ces derniers se partageront la totalité du produit de la vente et il ne restera rien pour les détenteurs d’hypothèques conventionnelles.

C’est cependant plutôt la théorie de « la plus-value relative » que la Cour d’appel a retenue dans le dossier Verrières Val des arbres et qui devra désormais être suivie. Selon celle-ci, les bénéficiaires d’hypothèques légales ne sont payés par priorité que sur la portion du prix de vente qui représente la plus-value donnée à l’immeuble. Ainsi, si la plus-value représente 75 % de la valeur de l’immeuble et que celui-ci est vendu pour un prix moindre que sa valeur, la plus-value « relative » correspondra à 75 % du prix de vente et c’est cette portion du prix de vente jusqu’à concurrence de laquelle les bénéficiaires d’une hypothèque légale se partageront le produit de la vente, non la plus-value totale.

Dans l’exemple ci-dessus, ces derniers auront donc priorité seulement pour les premiers 525 000 $ du produit de la vente (75 % du produit de la vente de 700 000 $). Si leurs créances dépassent ce montant, ils deviendront créanciers ordinaires pour le surplus. Ce seront les détenteurs d’hypothèques conventionnelles qui se partageront le solde du prix de vente de 175 000 $.

En conclusion, les entrepreneurs doivent avoir à l’esprit que, si leur droit à l’hypothèque légale constitue indéniablement une protection importante, celle-ci n’est pas absolue et une partie de leur créance pourrait demeurer à risque.

1-Au long, l’hypothèque légale en faveur des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ; article 2726 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Nous utiliserons au présent texte l’expression simplifiée « hypothèque légale ».

2- L’expression « construction » englobe ici à la fois les travaux de construction et ceux de rénovation d’un immeuble, tous deux couverts par l’hypothèque légale.

3- Articles 2728 et 2952 C.c.Q.

4- Louis Payette, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 4^e éd., Éditions Yvon Blais, 2010, par. 1437.

5- Ibid. Voir également par exemple Construction Delaumar inc. c. Verrières Val des arbres inc. (Séquestre de), 2012 QCCA 985 [Verrières Val des arbres], par. 32 et 48.

6- Ibid., Verrières Val des arbres, par. 33. Voir également David Kauffman et Guy Gilain, The Construction Hypothec, Wilson et Lafleur, Montréal, 2007, p. 328, et Jacques Deslauriers, Les sûretés réelles au Québec, Wilson et Lafleur, Montréal, 2008, p. 176.

7- Article 2952 C.c.Q.

8- Id., note 5.

Vous pouvez adresser vos questions ou commentaires à M^e Christian J. Brossard par courriel à cjbrossard@millerthomsonpouliot.com ou par téléphone au 514 871-5407.