Mes travaux donnent-ils ouverture à l’hypothèque légale ?

L'hypothèque légale d'une personne ayant participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble constitue un moyen efficace de protéger les créances des entrepreneurs et sous-traitants. Toutefois, vu le caractère exceptionnel de l'avantage que confère ce droit, les Tribunaux adoptent une interprétation stricte des critères énoncés par la loi qui y donnent ouverture.

En effet, il faut que les travaux exécutés aient donné une plus-value à l'immeuble et qu'ils se qualifient à titre de travaux de construction ou de rénovation. La présente chronique traite de ce dernier critère qui repose entièrement sur les circonstances propres à chaque affaire. En effet, certains travaux préparatoires sur un immeuble peuvent, dans un contexte A, se qualifier de travaux de construction, alors que réalisés dans un autre contexte, ils ne se qualifient pas et ne peuvent ainsi donner lieu à l'hypothèque légale.

Dans un jugement récent, la Cour d'appel confirme que des travaux préparatoires  d'épandage et de nivellement de matériaux sur un immeuble, en l'absence de toute construction ou projet de construction, ne se qualifient pas de travaux de construction ou de rénovation d'un immeuble. Les hypothèques publiées par l'entrepreneur ayant exécuté les travaux ne sont donc pas valides et la Cour prononce leur radiation.

Les faits

Un promoteur immobilier, M. Vallières, est propriétaire d'un lot qui se situe en zone industrielle. Il désire rendre son terrain « constructible » et donc plus « vendable ». Ainsi, il mandate la firme Pro-co Beauce pour enlever tout matériel de sol arabe, épandre et niveler du matériel non contaminé pour remplir le sol. Leur entente écrite prévoit même qu'un lien immobilier (soit une hypothèque légale) pourra être pris pour tout solde dû. C'est donc en vertu de cette entente que Pro-co livre plus de 132 000 mètres cubes de matériaux non contaminés sur le terrain et le nivelle, le tout totalisant un coût de plus de 900 000 $. Au final, Pro-Co enregistre quatre hypothèques légales sur l'immeuble, totalisant plus de 1 million $.

Au moment de confier les travaux à Pro-co, M. Vallières projette de vendre son lot à Sanibelle inc., une entreprise spécialisée dans le domaine de transformation des déchets. Toutefois, dans les faits, aucune entente n'est réellement conclue en vue de l'achat du terrain. Aussi, aucun plan d'arpentage ou de piquetage du terrain n'est réalisé non plus. En somme, les travaux confiés à Pro-co sont réalisés sur un lot vacant, destiné à la revente, sans construction et à des fins spéculatives. Aucun projet de construction déterminé et planifié n'existe. Aucune construction d'immeuble n'est débutée ni même prévue. Bref, les travaux de Pro-co ne constituent pas même l'accessoire de travaux de construction d'un immeuble.

Le droit

Les Tribunaux ont été maintes fois saisis de causes où il fallait déterminer la nature des travaux de construction réalisés afin de déterminer l'ouverture de l'hypothèque légale des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble. Les travaux préparatoires, tels l'épandage, le remblai et le nivellement, peuvent être considérés comme des travaux donnant ouverture à l'hypothèque légale « dans la seule mesure où les personnes qui les détiennent ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble. »

La Cour d'appel mentionne aussi : « Il en est ainsi notamment lorsque les travaux de nivellement et de remblai sont un accessoire important à des travaux de construction clairement et précisément projetés ou planifiés et qu'ils donnent à l'immeuble qui bénéficie des travaux une plus-value qui s'apprécie à la fin des travaux. » À l’opposé, des travaux qui se limitent à améliorer la qualité du terrain mais sans être suivis de la construction d’un bâtiment ne sont pas garantis par l’hypothèque légale.

Dans un contexte où le propriétaire de l’immeuble voudrait faire radier l’hypothèque qui aurait été illégalement inscrite, ce dernier devra prouver que, dans les faits, les travaux exécutés ne se qualifient pas de travaux de construction ou de rénovation d’immeuble. Chaque cas en est un d’espèce. Conséquemment, l’entrepreneur qui entend exécuter des travaux préparatoires a tout intérêt à connaître le contexte dans lequel il les réalisera, puisque son droit à l’hypothèque légale dépendra de l’existence ou non d’un réel projet de construction.

Il faut rappeler que les dispositions légales encadrant les hypothèques sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’on ne peut y déroger. Ainsi, une entente entre l’entrepreneur et le donneur d’ouvrage qui prévoit l’ouverture du droit à l’hypothèque légale, tel que l’ont conclue Pro-co et M. Vallières, ne serait pas valide.

Conclusion

Pour conclure, il faut se rappeler que l’ouverture du droit à l’hypothèque légale des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble est un droit exceptionnel d’application restreinte. Dans le cadre de travaux préparatoires sur un terrain, l’entrepreneur devra s’assurer de l’existence d’un projet concret de construction prévu par son client, ou, à défaut, prévoir des méthodes alternatives à l’hypothèque légale pour garantir sa créance.

Vous pouvez adresser vos questions ou commentaires à M^e Anik Pierre-Louis au 514 871-5372ou par courriel à apierrelouis@millerthomson.com