Un projet immobilier devant l’OCPM

Depuis plusieurs années, la Région métropolitaine de recensement de Montréal (RMR) fourmille de projets immobiliers, marquée surtout par l’émergence de la copropriété. Cette effervescence s’explique principalement par une baisse des taux d’intérêt, et une meilleure accessibilité à la propriété qu’offre cette formule d’habitation collective, spécialement pour les premiers acheteurs.

Dans un contexte où les projets résidentiels se multiplient, plus particulièrement à Montréal, certains concepts impliquent un exercice de réflexion globale, afin d’en évaluer les impacts à plus d’un titre.

Lorsqu’un projet immobilier d’envergure nécessite une modification à la réglementation municipale ou au plan d’urbanisme, il se retrouve devant l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM), à moins qu’il ne soit soumis à une procédure référendaire.

L’OCPM en analyse environ sept ou huit chaque année. Pour obtenir les résultats escomptés, un promoteur doit mettre toutes les chances de son côté, car diverses parties prenantes décortiqueront son projet dans le détail.

Préparation du promoteur

Afin de démarrer du bon pied, tout promoteur devrait d’abord et avant tout planifier une première séance publique, pendant laquelle il pourra dire « qui il est », et décrire les activités de son entreprise ainsi que les convictions qui l’animent.

« Peu de promoteurs le font », indique Louise Roy, présidente de l’OCPM. Parfois, certains détails peuvent faire la différence, et transformeront des citoyens rébarbatifs en personnes beaucoup plus ouvertes. Quelques modifications notables peuvent avoir les effets escomptés sur un projet, qui sera dès lors « perçu comme un atout » au sein d’une communauté de résidents, poursuit Louise Roy.

Pour des projets immobiliers qui s'adaptent à leur milieu

À titre d’exemple, le Norampac, un projet résidentiel situé dans l’arrondissement Rosemont – La Petite-Patrie, a obtenu l’aval des élus le 5 juillet 2010. Lors de représentations devant l’OCPM, les efforts déployés par le promoteur Groupe Réseau Sélection auront porté ses fruits, notamment en vue d’ajuster le positionnement des édifices projetés, pour répondre aux préoccupations d’ordre sécuritaire exprimées par des citoyens.

Il faut savoir qu’au final, l’OCPM n’a pas le pouvoir d’interdire ou d’approuver un projet. Néanmoins, elle fera ses recommandations à la Ville de Montréal, qui seront la plupart du temps favorables, moyennant une liste de conditions essentielles à être observées. La plupart du temps, les élus prennent ces recommandations très au sérieux.

De son côté, le Groupe Quorum (Le William) a utilisé Internet pour sonder les avis et opinions, de sorte que ce complexe résidentiel soit non seulement à l’image des gens qui l’habiteront, mais qu’il reflète aussi les valeurs associées aux citoyens du quartier. En agissant ainsi, un promoteur disposera « d’une série d’atouts » pour lesquels l’OCPM est très sensible.

Honnêteté et souplesse

« Un projet qui déroge à la réglementation devra faire la preuve qu’il représente un plus pour une communauté », de dire Louise Roy. Cela dit, les promoteurs auront intérêt à en exposer les caractéristiques en toute franchise, à expliquer clairement leurs intentions et à faire preuve d’honnêteté. Les gens qui sont de bonne foi font une meilleure impression.

Il faudra par ailleurs se montrer accommodant, notamment en ce qui a trait aux éléments négatifs associés à un projet. Parmi eux figurent les nuisances que pourraient entraîner l’arrivée d’une importante cohorte de nouveaux résidents, ainsi que l’augmentation du nombre d’étages des immeubles projetés, dont l’impact sur l’ensoleillement des rues avoisinantes pourrait être majeur.

Autre question souvent posée : les allées et venues des nouveaux arrivants causeront-elles des problèmes de circulation majeurs ? La localisation des entrées de stationnement, voire celles donnant accès au site comme tel, seront également scrutées à la loupe. L’un des volets qui peut prêter à controverse, et qu’il ne faut surtout pas négliger, est celui des logements sociaux et des logements abordables dans un concept d’habitation. Ne pas en prévoir peut contribuer à sa mauvaise perception.

Projets verts

Par ailleurs, tout projet « innovant » au chapitre du développement durable aura une longueur d’avance sur les autres. De plus en plus de promoteurs l’ont compris, et proposent diverses initiatives, par exemple, la gestion des eaux pluviales, de nouvelles approches misant sur l’efficacité énergétique, des programmes visant la gestion des déchets, ainsi que des environnements TOD (Transit Oriented Development). Ces mesures peuvent s’inscrire dans un objectif visant l’obtention d’une certification LEED.

Au final, lors d’une consultation publique, il faut être en mesure « d’accueillir le savoir des citoyens ». Tout promoteur devrait « accepter de se laisser influencer par cet exercice », dit-on à l’OCPM. Cela permettra l’amélioration et la bonification d’un projet immobilier, car les usagers d’un territoire, ainsi que ses résidents et travailleurs, disposent d’une connaissance et d’une appréciation « différentes de celles des experts ».

En somme, une consultation menée avec « ouverture » favorisera l’intégration d’un projet dans le milieu visé, et « diminuera les risques qu’il soit contesté ou rejeté ».

Cet article est paru dans l’édition du mardi 16 avril 2013 du journal Constructo. Pour un accès privilégié à l’ensemble des contenus et avant-projets publiés par Constructo, abonnez-vous !